פסק-דין בתיק ת"א 50974-08

1.         בפני תביעה בגין ליקויי בניה. התובעים היו דיירים בבית משותף שברחוב הכבאים 17, רמת גן, בדירה מס' 12, שנבנה על המקרקעין הידועים כחלקה 654 בגוש 6181 (להלן: "המקרקעין והדירה"). הנתבעת הינה חברה קבלנית אשר יזמה את הקמת הבנין, תכננה ובנתה את הבניין ומכרה את הדירה לתובעים. חוזה מכר הדירה נחתם בתאריך 19.1.04, כשלחוזה מצורף מפרט טכני (ראה נספחים א' ו-ב' לכתב התביעה). ביום 7.6.05 נמסרה החזקה בדירה לתובעים. מתברר כי בדירה נפלו מספר ליקויים, שחלקם פורטו בפרוטוקול המסירה וחלקם התגלו מאוחר יותר. התובעים צירפו לכתב תביעתם חוות דעת של מומחה מטעמם (פלס - ביקורת ליקויי בניה), שם מציין המומחה את הליקויים שנמצאו בבדיקתו, כמפורט שם. כמו כן  צורפה חוות דעת נוספת של "מזור, הנדסה ושמאות מקרקעין", לגבי ליקויים נוספים שנפלו בבניית הבניין, מעבר לליקויים שפורטו דלעיל, הליקויים בדירה.

            בכתב ההגנה שהגישה הנתבעת נטען כי הוצע לתובעים פיצוי כספי בגין חלק מהליקויים שנתגלו, ומאוחר יותר אף הציעה הנתבעת לתובעים לתקן כל ליקוי הקיים בדירה, אולם התובעים מנעו זאת מהם ואף מנעו מהמומחה מטעמה להיכנס לדירה ולבדוק את מצבה. לאחר הגשת התביעה בדק מומחה מטעם הנתבעת את הדירה ובחוות דעתו (נספח ד' לכתב ההגנה), נטען כי הליקויים בדירה הינם זניחים ולא מעבר לכך, כמפורט שם.

            מאוחר יותר הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן, בו הוגדל סכום התביעה, כשראשי הנזק הנתבעים הינם עלות תיקון הליקויים שנמצאו בדירה, לחילופין - הפיצוי הקבוע מראש בהסכם המכר, נזק לא ממוני בגין מעשי ומחדלי הנתבעת, ירידת ערך בגין אותם ליקויים, ולבסוף הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד.

            כפי שמקובל בתיקים שכאלה, מינה בית המשפט (כב' השופט בן חיים), וזאת ביום 5.7.09, מומחה מטעם בית  המשפט לבדיקת הדירה והבניין, הוא המהנדס שמואל אנגל. בתאריך 9.11.09, נתקבלה חוות דעתו. ב"כ התובעים שלח למומחה שאלות הבהרה וזאת בתאריך 25.11.09, ותשובותיו של המומחה מטעם בית המשפט התקבלו בתאריך 29.11.09.

            מתברר כי בינתיים מכרו התובעים את הדירה לצד שלישי. במצב דברים זה, כפי שקבע כב' השופט בן חיים בהחלטתו מתאריך 25.1.10 - "התיקונים בדירה כבר אינם מעניינם של התובעים, לעומת זאת, הפיצוי מעניין אותם הרבה יותר".

            בינתיים הונח התיק בפני כב' השופטת מיכל ברק נבו לשמיעתו. תקופה ארוכה לא נעשה דבר בתיק זה, פרט להגשת תצהירי חקירה ראשית. לבסוף, בחודש מרץ 2011, הועבר התיק אלי, ולאחר ניסיונות פשרה שלא עלו יפה, כולל סירובו של ב"כ הנתבעת להסכים למתן פסק דין בהתאם לסמכותו של בית המשפט כאמור בסעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, הגיע מועד מתן פסק הדין.

2.         בתאריך 2.10.09 מכרו התובעים את מלוא הזכויות בדירה לגב' סיגלית חילו, בתמורה לסכום של 1,280,000 ש"ח. לדברי התובעת בעדותה, התמורה בגין קניית הדירה מהנתבעת היתה של 730,000 ש"ח ועוד שולם לנתבעת סכום של 40,000 ש"ח,  בגין הפרשי מטבע. לטענת ב"כ התובעים, התובעים יכלו להשיג תמורה גבוהה יותר עבור דירתם, אלמלא אותם ליקויים שבדירה, כמפורט בחוות דעתו של מומחה בית המשפט. לגבי ההפרש הניכר בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, טוען ב"כ התובעים, כי, כידוע, בתקופה בה החזיקו התובעים בדירה, עלו מחירי המקרקעין בארץ בעשרות אחוזים. התובעת, בעדותה, מספרת כי היא ראתה חובה לעצמה למסור לקונת הדירה על ההליך המשפטי המתנהל כנגד הנתבעת, וכן על הליקויים שנתגלו בדירה, ומכאן שהיא מצאה לנכון, על מנת למכור את הדירה, לבקש מחיר "אטרקטיבי", כדבריה, לקונה המתעניינת ברכישת הדירה. לדבריה, המחיר אותו דרשו התובעים היה נמוך בעשרות אלפי שקלים ממחיר הדירה בשוק החופשי. היא ביססה את הצעתה למחיר הדירה על בדיקת מחירי דירות דומות בשוק, כמו בלוחות בעיתונים או ברשת האינטרנט. ב"כ התובעים טוען בסיכומיו כי על בית המשפט לפסוק לזכות התובעים פיצוי בגין נזק זה שנגרם להם מאובדן חלק ממחיר הדירה, בגין אותם ליקויים. ב"כ הנתבעת טוען כי אין לדבר על כל הפסד במקרה זה, לאור ההפרש הנכבד והמשמעותי בין מחיר הקניה למחיר המכירה, מחיר המשקף לחלוטין את ערך הדירה ביום המכירה.  מכל מקום, לטענתו, התובעים לא הוכיחו את ההפרש שבין ערך הדירה בהעדר ליקויים, לבין ערכה בשוק החופשי, עיסקה בין מוכר וקונה סבירים לדירה זו, במצבה כפי שהיא.

3.         כזכור, מינה בית המשפט מומחה מטעמו לבדיקת הדירה והליקויים בה. המומחה מטעם בית משפט אף התייחס לטענת התובעים לשוני שבין היתר הבניה שניתן לדירה ובין הדירה כפי שנמסרה לתובעים, כשהנתבעת הופכת חדר שהיה אמור להוות חלק מהרכוש המשותף, בכל אחת מהקומות, כך על פי היתר הבניה, לחלק מדירת התובעים. לגבי עצם הליקויים קובע המומחה מטעם בית המשפט, כי עלות התיקון, נכון לתאריך חוות דעתו,  הוא סכום של 17,591 ש"ח, כולל מע"מ. בית המשפט מעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט על חוות דעת מומחי הצדדים, וזאת הן לאור ההבדלים המשמעותיים בין מסקנות מומחי הצדדים למסקנתיו של המומחה מטעם בית המשפט, החסר כל עניין באמור בחוות הדעת, ושאינו זוכה שכר טרחה מאת מזמין חוות הדעת, המצפה כי המומחה מטעמו יתמוך  בגרסתו ובעמדתו, והן לגופו של ענין, כאשר בית המשפט לא מצא כל פגם או חוסר סבירות במסקנות חוות דעתו. עובדה נחרצת היא כי ב"כ שני הצדדים בחרו, לבסוף, שלא לזמן את המומחה מטעם בית המשפט לחקירה נגדית  על חוות דעתו.

            אולם, בשאלה מס' 4 לשאלות ההבהרה, שואל ב"כ התובעים כדלקמן:

                        " במידה ושתי דירות בבניין ימכרו, דירת התובעים בדירה רגילה בלי

ליקויים, אם יהיה הבדל במחיר בהנחה שכל המרכיבים זהים למעט

הליקויים? אם כן - בכמה? ואם לא - מדוע לא?"

            והמומחה, המהנדס שמואל אנגל עונה כדלקמן:

                        " אם יימכרו שתי דירות זהות (אותו שטח, אותה קומה, אותו מפרט,

אותו מצב זכויות, אותו זמן, אותו כיוון אויר וכדומה) אני מניח שקונה

יתן ל"גורם הפרעה" זה ביטוי בהעדפת הדירה של התובעים ככל

שמכירה יהיה נמוך בחמישה אחוז לפחות"

            חמישה אחוז מהתמורה שקיבלו התובעים ממכר הדירה הינו סכום של 64,000 ש"ח. ב"כ התובעים טוען שהתובעים זכאים לפחות לסכום זה כפיצוי. השאלה הנשאלת היא באם, בהתחשב שעלות התיקונים הינה כ - 18,000 ש"ח, דהיינו, בהשקעה של פחות מ - 20,000 ש"ח, ניתן להביא את הדירה למצב תקין לחלוטין, יש מקום לפצות את התובעים בפריט נזק זה בסכום המגיע ל - 64,000 ש"ח, סכום העולה בלמעלה מפי שלוש מסכום התיקון.   נראה לי כי התשובה חייבת להיות שלילית. יש לבחון במדוקדק את אשר ענה המומחה מטעם בית המשפט לשאלה שנשאל. תשובתו אינה מתייחסת לדירה הנדונה, דירת התובעים ולליקויים שהמומחה מצא בדירה. תשובתו היא כללית, ומתייחסת ל"גורם ההפרעה" שבגין קיומם של ליקויים בדירה נמכרת. בית המשפט אף אינו יכול לקבל את גרסת התובעים בעניין זה, שהרי כשנוהל משא ומתן למכירת הדירה, תשובתו זו של המומחה  עדיין לא היתה בפני התובעת. כפי שכבר אמרתי בהחלטותיי הקודמות, בהעדר עדות חד משמעית, על אשר סוכם  בפועל, במסגרת משא ומתן למכירת הדירה, ובהעדר עדות ברורה של הקונה לגבי נכונותה לרכוש את הדירה על אף הליקויים וערך אותם ליקויים כפי שהתגבש במסגרת המשא ומתן, אין כל דרך לקבוע ממצא עובדתי לגבי ההפרש שתחת מחיר השוק, שספגו התובעים עת מכרו את  דירתם כאמור.

4.         כזכור, המומחה קבע את ערך תיקון הליקויים בסכום  של 17,591 ש"ח (כולל מע"מ). היות ותיקונים אלה היה על התובעים לתקן בעצמם, אין מקום להפחתה מסכום זה. ממילא הדירה כבר אינה בידם. זה שיבוא לתקן ליקויי בניה בדירה יאלץ להוסיף את דמי המע"מ למחיר שישולם למשפצים. הנתבעת אף לא תוכל להישמע בטענתה כי התובעים מנעו ממנה מלבצע את התיקונים, כאשר לא הוכח בפני כי נעשה מאמץ אמיתי וכנה, מטעם נציגי הנתבעת, לבצע את התיקונים בדירה, ומדובר בתקופה ארוכה של כשלוש שנים, ויש להניח כי התובעים איבדו בנתיים כל אמון בנתבעת ובעובדיה, ולאפשר להם לבצע את אותם תיקונים.